Как сделать две квартиры из одной?

Вложить деньги в жилую недвижимость — сегодня один из популярных способов заработать. Квартира не просто сохраняет инвестированные в нее средства — она помогает приумножить их. А если знать правильные финансовые инструменты, из одной квартиры можно сделать две.

Чем интересны инвестиции в жилье?

Жилая недвижимость — надежный, доходный и простой вариант инвестирования. Разница в стоимости между квартирой в новостройке на этапе котлована и «под приемку» доходит до 25–50%. И это еще без учета, что недвижимость в крупных городах за те 2–3 года, пока дом возводится, стабильно дорожает. Вторичное жилье растет в цене медленнее: вместе с рынком, на 5–6% в год. Зато не нужно ждать, и готовая квартира может приносить доход владельцу — например, за счет сдачи.

Да, но денег у меня не очень много…

Понятная проблема. Для инвестиций в недвижимость нужен либо солидный стартовый капитал, либо кто-то, кто даст средства. А иногда и то, и другое.

Чтобы заработать на недвижимости, брали льготную ипотеку под 6,5%, запущенную летом 2020 в рамках программы господдержки застройщиков, и покупали квартиру в новостройке. Выплачивая кредит, покупатель расстается с деньгами — дешевеющим активом (увы, инфляция), — приобретая взамен дорожающий (недвижимость).

Летом 2021 условия льготной ипотеки изменились: максимальную сумму ограничили 3 млн рублей. Но новостройку дешевле 5 млн рублей в пределах КАД найти сложно. Плюс минимальный первоначальный взнос, который составляет 15% стоимости квартиры, и разница между льготной ипотекой и ценой квартиры. Вместе это около 2 млн, которые нужно вынуть из собственного кармана.

И где же их взять?

Инвестиции в жилую недвижимость все равно возможны, даже если нет накоплений на первоначальный взнос. Нужно только знать, как работать с правильными финансовыми инструментами. И тогда это будет даже проще ипотеки. Главное — иметь на старте хотя бы одну квартиру.

Как это работает?

Когда нет денег, нужен кредит. Но далеко не каждый вариант подойдет по условиям: ведь нужно, чтобы он был одновременно на большую сумму, с низкими процентами и на длительный срок.

Все кредиты похожи на уравнение рисков: риск банка не вернуть выданные деньги против риска заемщика испортить себе кредитную историю. Поскольку риски для банка получаются весомее, банки не очень охотно соглашаются на крупные суммы по обычным кредитам. А для подстраховки от возможных потерь назначают повышенные проценты и небольшие сроки выплаты.

Но если кредит получает обеспечение, то есть со стороны заемщика в «уравнении» тоже появляется что-то ценное, проценты можно сократить, а сроки и суммы сильно увеличить. Риски выравниваются, доверие к заемщику растет.

Типичный пример подобного кредита — ипотека. Она выдается под обеспечение в виде квартиры, на покупку которой банк дал деньги. Этот механизм можно развернуть на 180 градусов: получить деньги благодаря уже имеющейся квартире.

И какая сумма будет доступна?

Кредит с обеспечением в виде квартиры дает до 75% ее рыночной цены. Если обратиться к данным с сайтов по продаже недвижимости, стоимость средней петербуржской квартиры — 9,5–10 млн рублей, то есть заемщик получает в руки порядка 7 млн. Ставки сравнимы с обычной ипотекой или даже выгоднее. Этого хватит на покупку квартиры без первоначального взноса. И, в отличие от ипотеки, где условия покупки контролирует банк, заемщик сам решает, какую квартиру брать и за какую цену.

Новая недвижимость сразу поступает в полное распоряжение покупателя. Ипотечные квартиры часто запрещают сдавать, а с купленной этого никто запретить не может. Доходами от аренды можно компенсировать расходы на ежемесячный платеж.

Поподробнее можно?

Итак, есть среднестатистическая квартира, которая даст заемщику порядка 7 млн рублей. Это стоимость очень неплохой однушки в Петербурге. Однокомнатные квартиры считаются идеальным инвестиционным объектом, а еще это лучший выбор для детей на будущее и ликвидный вариант хранения капиталов.

Кредиты с обеспечением в виде квартиры выдают на срок до 20 лет, но можно и больше. Практика показывает, что комфортно обслуживать заем, если на него тратится не больше 30% ежемесячного дохода. Вот от этих параметров и нужно отталкиваться, заключая договор: подобрать платежи и сроки так, чтобы они были не в тягость.

И не стоит забывать, что однокомнатная квартира сегодня может зарабатывать владельцу порядка 30 тыс. рублей в месяц за аренду — и спрос всегда есть. Так кредит будет частично выплачен из кармана съемщика, а не владельца. Если вторая квартира под сдачу уже имеется, она может поработать на хозяина дополнительно: ведь из двух квартир три сделать даже проще, чем из одной две.

А я совсем без квартиры-то не останусь?

Ответ на этот типичный вопрос состоит из трех частей.

Во-первых, банку ваша квартира не нужна, гораздо важнее и ценней для него «работающий» заемщик, который пусть медленно, но верно платит по кредиту. А квартира для банка — проблемный непрофильный актив, к которому он обратится только в самом крайнем случае, если больше никак не получится договориться и найти взаимовыгодное решение.

Во-вторых, как уже было сказано, вторая квартира поможет погасить кредит или сделать это быстрее. В крайнем случае, все можно отыграть назад, продав квартиру, и так закрыть задолженность. Скорее всего, даже получится остаться в плюсе — ведь недвижимость дорожает.

В-третьих, любой кредит стоит брать только так, чтобы можно было отдать. Перед принятием решения нужно все хорошенько рассчитать и трезво оценить свои финансовые возможности.

Пожалуй, я готов превратить свою квартиру в две. С чего начать?

Зайдите на сайт «Норвик Банка» и узнайте возможности своей квартиры: достаточно оставить простую заявку, а специалисты банка подберут и предложат оптимальное решение. С ними же можно проконсультироваться по всем деталям кредита. Кстати, весь процесс, от подачи заявки до получения кредита, можно провести онлайн, без посещения офиса банка.

ПАО «Норвик Банк» осуществляет свою деятельность на основании Лицензии ЦБ РФ № 902 от 17 июля 2015 года.

Материал публикуется специально для ПАО «Норвик Банк».

Примеры расчетов предоставлены ПАО «Норвик Банк».